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    近年,确认农村房屋买卖合同无效的案件很多,由于这类案件涉及宅基地流转、合同效力认定等诸多问题,因此受到了许多关注。农村房屋买卖要考虑宅基地使用权可否转让的问题,由于没有法律明确规定,导致司法实践中各个法院的处理方式各不相同。本文主要以物权法及行政法规的内容为基础,简要探讨了在当前法律框架下农村宅基地流转问题。

    关键词 宅基地 流转 集体土地使用权 用益物权

    中图分类号F301文献标识码A

    一、问题的引出

    案例简介原告曾某、被告张某、被告雷某均系荣昌县双河镇居民。2005年8月3日,经原告曾某同意,被告雷某将原告所有的房屋卖与被告张某。被告张某向原告支付了房款1000元,但尚未办理房屋过户手续。2011年10月27日,原告以被告雷某无权处分该房屋为由,诉讼至法院,请求确认被告张某和被告雷某之间的房屋买卖合同无效。

    处理该案件首先要解决农民私有房屋是否可以买卖的问题,这又必然涉及宅基地使用权的流转。

    我国是一个农业大国,以前农民一直生活在农村,居住的是祖上留下或者自己修建的房屋。随着经济的发展,不少农民在富裕之后迁入城市并且买房居住,其在农村的房屋要么闲置要么出卖给其他人;另一方面,有很多城镇居民基于不断上涨的房价的压力,倾向于在农村购买房屋居住。各种原因导致农村房屋买卖问题受到关注,农村房屋买卖中一个很关键的问题就是宅基地是否可流转。

    二、关于宅基地流转的法律规定

    农村房屋买卖一直存在着争议,农村房屋买卖主要涉及到宅基地使用权及房屋的所有权。关于宅基地使用权,对其进行规制的法律法规并不多,主要有以下这些条文。

    《物权法》将宅基地使用权规定在第三编中,明确了宅基地使用权的用益物权性质。《物权法》第一百五十二条规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百五十五条规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或注销登记。”

    《土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村居民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”

    《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发﹝2004﹞28号)第十条规定“……改革和完善再记得审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

    《关于加强土地转让管理严禁超卖土地通知》第二条第二款规定“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

    三、理论上关于农村宅基地是否可转让的争议

    我国学者对宅基地能否转让的争议大多从农村房屋买卖的角度出发。赞同宅基地自由转让的学者认为,宅基地自由流转是经济发展、城乡统筹进程下的必然趋势。宅基地自由流转不会影响社会稳定和农民利益,相反会加快农村经济发展。 反对的学者认为,宅基地是国家无偿分配给农民的,所有权依然属于集体经济组织,农民无权将宅基地转让给他人。 也有少部分学者认为,农村宅基地可以流转,但必须对城镇居民在农村购置宅基地作限制性规定。农民将住房转让给本集体经济组织以外的主体,应当经过村民大会同意并经过政府批准,同时要规定使用年限并交纳一定的土地使用费。

    四、宅基地转让在司法实践中的命运

    由于现行法律法规对于宅基地转让、农村房屋买卖合同的效力没有一个明确态度,加上理论上的争议一直不断,各地法院关于此类案件的裁判没有统一的标准。如浙江高院《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》规定“买卖农村房屋,如果双方自愿并立有契约,卖方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认定买卖关系有效,但应当补办有关手续。”从这一规定看,农村房屋买卖以认定有效为原则,那么根据物权法“地随房走”的观点,宅基地的使用权也应该可以流转。山东省高院制定的《全省民事审判工作座谈会议纪要》则规定“农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则,以认定有效为例外。”这一规定否认了农村房屋的自由流转性,认为宅基地使用权不可转让。

    五、从《物权法》视角重新探讨宅基地的流转

    虽然有很多学者及法官都赞成禁止或者是限制宅基地使用权的流转,认为会导致社会不安、宅基地使用情况的混乱等。其实不然,开禁宅基地使用权的流转不会产生这种负面影响。

    (一)宅基地使用权流转不会影响集体经济组织行使宅基地所有权。

    《物权法》是目前规制宅基地效力最高的规范性文件。《物权法》将宅基地使用权规定为用益物权。有学者认为,既然宅基地的所有权归属于集体经济组织,那么农民就不能进行转让。笔者认为,虽然物权法将宅基地使用权性质定义为用益物权,但并没有明确规定宅基地不可转让。在分配宅基地时针对的的确是本集体经济组织的农民,但这仅仅是局限于设立用益物权的时候,就是说农民的身份在原始取得宅基地时是必须的。宅基地使用权通过合法的途径由集体经济组织分配给农民,那么这种用益物权就不应该被限制流转,与其他财产性权利一样,应当允许权利人对其进行充分利用包括转让。事实上,宅基地使用权可以通过继承随私有房屋移转给继承人,而继承人的身份并不都是本集体经济组织的成员。例如,如果继承人出嫁从而迁出本经济组织,其继承房屋时身份也不是本集体经济组织的成员,却依然可以享有宅基地使用权。明确宅基地流转性可以使有关宅基地的规定与其他相关法律和谐一致。

    (二)万博手机客户端,万博体育手机客户,万博体育官方注册《物权法》“地随房走”观点的支持。

    《物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”这一观点可被概括成“地随房走”,即处分建筑物及附属设施时,建设用地使用权要一起处分。

    有人将这看成限制农村房屋买卖进而禁止宅基地使用权流转的依据,其实不然。所有权的取得有两种方式原始取得和继受取得。《物权法》第一百五十二条规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”农民从本集体经济组织分得宅基地后,有权建造房屋用以居住。新建房屋的所有权归属于该农民,这就是原始取得。既然农民通过原始取得的方式取得了房屋所有权,就有权对该房屋进行处分包括出卖。既然房屋是可以出卖的,根据“地随房走”的观点,宅基地使用权就应该可以进行处分,处分的方式就包括出卖。通过合法途径获得的宅基地使用权以及通过原始取得获得的房屋所有权被处分时,无论交易相对方是否为同一集体经济组织成员都不会影响已分配好的宅基地使用权。因为《土地管理法》已明确规定农村居民出卖、出租住房后,再申请宅基地的不予批准。只要宅基地分配是按一户一宅的标准分配给本集体经济组织成员,同时严格限制农民在出卖房屋之后又申请宅基地,就不必担心流转会带来宅基地使用权的混乱。

    另一方面,既然农村房屋可自由买卖,如果不允许宅基地自由流转,就会出现土地使用权人和房屋所有权人不一致的情况。由于土地与房屋在物理上是不可分割的,所以权利人不一致是不合理的,也会导致权利行使的不顺畅以及操作上的困难。

    (三)农村房屋买卖即宅基地的转让在实践中已是不可阻挡的趋势。

    开禁宅基地自由流转是经济发展的必然要求,是城乡一体化及城市化建设的必然趋势。一方面,想要将房屋出卖的农民越来越多。另一方面,购买农村住宅万博手机客户端,万博体育手机客户,万博体育官方注册的城镇居民也越来越多。实践中买卖农村房屋已屡见不鲜,禁止宅基地使用权及农村房屋流转,会使已实际履行的房屋买卖合同无效产生原物返还等问题,特别是当当事人已在房屋中居住较长时间或对房屋进行了修缮时,还会涉及对等返还财产。同时也会出现卖方故意利用这点诉请确认买卖合同无效以获得利益。因此禁止宅基地流转并不利于社会稳定,反而会增加矛盾和纠纷。

    实践中农村房屋及宅基地的转让已非常普遍,但因缺乏法律支持而处于法律“真空”状态。学界对于农村房屋买卖及宅基地流转问题也是争论不休。实际上,在物权法的视角下,农村房屋所有权属于农民当然可自由买卖,如果对宅基地的转让进行限制,就容易出现土地使用权和房屋所有权归属于不同主体的尴尬境地。需要注意的是,虽然笔者主张宅基地使用权同房屋一样可自由流转,但宅基地毕竟关乎农民的切身利益,因此,建立完善的制度来规制宅基地流转还是非常必要的。例如,完善农村房屋所有权的登记与房屋产权证的发放制度,对宅基地使用权进行登记,包括分配登记、变更登记、注销登记等。同时,宅基地使用权的原始取得,即基于集体经济组织成员身份而分配宅基地时,应按照现行的法律进行严格的限制。只有在完善的管理制度下,宅基地的流转才可能真正顺畅并且有利于城乡建设。

    (作者西南政法大学诉讼法学专业硕士研究生,研究方向民事诉讼法)

    注释

    尹飞“应当赋予宅基地使用权充分的可流通性”,载中国民商法律网,http//www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=22230,2009年4月22日访问。

    韩世远“宅基地的租赁与农村房屋的买卖”,载中国民商法律网,http//www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=22752,2009年5月2日访问。

    邹声文“物权法草案城镇居民能否在农村购房仍是焦点”,载中国网,http//万博手机客户端,万博体育手机客户,万博体育官方注册www.china.org.cn/chinese/law/933318.htm,2009年5月6日访问。

    参考文献

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